KİRALANANIN DEVRİ HALİNDE OLUŞABİLECEK DURUMLAR

Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilip etkisi güçlendirilmiş nisbi hak olarak değerlendirilmediği durumlarda ‘’TBK 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. hükmüne dayanarak kiracı, yeni kirayaverene karşı hak iddia edebilir. Ancak Borçlar Kanunu 351. maddesine göre kiralananı sonradan edinen kişinin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Yargıtay söz konusu bildirimin 1 aylık süre içerisinde kiracıya ulaşmasını aramaktadır. Buna göre, “edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir”. Diğer taraftan Yargıtay uygulaması 1 aylık sürenin hesabında, kiralananın iktisap edildiği günü de dâhil etmektir. Bahsettiğimiz bu ihtarın tek işlevi altı aylık süre sonunda açılacak tahliye davasının ön şartını oluşturmaktır. Yerine getirilmez ise, kiraya veren ilk fıkraya göre dava hakkını kaybeder, sözleşme aynı şartlarla üstlenilmiş olur. Eğer gündemimizde tapuya kira akdinin şerh düşülmesi yoksa sözleşmeye, kirayaverenin taşınmazı satmak istemesi durumunda, satacağı kişi/kurumdan mevcut kiracıya verilmek üzere kiracı ile sözleşme sonuna kadar kira ilişkisine devam edeceğinin taahhüdünü bildiren bir belge talep edilebilir (Aksi takdirde cezai bedel uygulanacağı sözleşmeye eklenebilir.).

SÜRELERİN BELİRLENMESİ HUSUSUNDA OLUŞABİLECEK SORUNLAR

‘’TBK 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.’’ Kira sözleşmesi bir yıldan fazla süreli, örneğin sekiz, on iki yıllık gibi süreler için yapıldığı durumlarda, bu yılların bitiminden itibaren on yıllık uzama süresini aramak -hükmün kiraya verenin mağduriyetini önleme amacı yönündeki gerekçesi de dikkate alındığında- kirayaveren için haksız sonuçlar doğuracağından, örnekteki sekiz yıllık kira sözleşmesinde sekizinci yıldan itibaren 2 yıl sonra, on iki yıllık kira sözleşmesinde de on ikinci yılın bitiminden en geç 3 ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmelidir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.

                                                                                                                                     Av. Mehmet ŞAHİN