KİRA UYARLAMA DAVALARI

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR? DAVANIN TARAFLARI KİMLERDİR? DAVADA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEMESİ NERESİDİR? KİRA UYARLAMA DAVASI AÇILABİLMESİ İÇİN ZORUNLU OLARAK ARABULUCULUĞA BAŞVURULMASI GEREKLİ MİDİR? 

Kira bedelinin uyarlanma davası, kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte öngörülemeyen olağanüstü durumların sonradan ortaya çıkması ve tarafların edim yükümlülükleri arasındaki dengenin bozulması halinde ortaya çıkmaktadır. Bu bağlamda işbu dava ile taraflar arasındaki kira sözleşmesi değişen koşullara uyarlanmakta; sözleşme ilişkisi ayakta tutulmaya çalışmaktadır. Zira olağanüstü şartlar altında ifada zorluğa düşen taraf işbu davayı ikame ederek mahkemeden kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir.

Kira sözleşmesinin uyarlanmasının talep edilebileceği hallere verilebilecek en önemli örnek; dava konusu taşınmaz değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek derecede artması veyahut azalması halidir. Eş deyimle davaya konu taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesi halinde taraflar sözleşmenin uyarlanmasını mahkemeden talep edilebilmektedir. Öyle ki devalüasyona bağlı olarak kurda yaşanan ani değişimlerde dahi akitlerin uyarlanmasının talep etme zorunluluğu hâsıl olmaktadır. Zira ülkede yaşanılan ekonomik krizler uyarlama davası açılabilmesi için geçerli bir neden olarak kabul görmektedir.

T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 7304 Karar: 2019 / 4769 Karar Tarihi: 21.05.2019: “..Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01.01.2009 başlangıç tarihli ve 5+4 yıl süreli olup davacı, 01.01.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin tespiti istenilmiş ise de; davacı vekilinin dava dilekçesindeki talebinin, uyarlamaya ilişkin olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir. Bu durumda, Mahkemece, yukarıda bahsedilen hususlar gözetilerek brüt olarak kira bedelinin uyarlanması, aksi halde ise kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Kira uyarlama davasını hem kirayaveren hem kiracı açabilmektedir. Kira uyarlama davasında görevli ve yetkili mahkeme sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ayrıca son yargı paketi ile birlikte kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındığı için 01.09.2023 tarihi itibariyle kira uyarlama davalarında arabuluculuğa gidilmesi zorunludur. Zira söz konusu davanın açılabilmesi için arabuluculuğa gitmek ön şart olarak düzenlenmiştir.

                                                                                                                                        Av. Hatice Kübra TOPRAK